분양권 다운계약서 적발 시 불이익 총정리

1. 분양권 다운계약서란 무엇인가?
2. 관련 법령과 처벌 규정
3. 세금 추징 구조와 실제 적발 사례
4. 청약·대출 등 추가 불이익
5. 예방 방법과 합법적 대안

분양권 다운계약서는 거래 당사자가 세금 절감이나 청약 자격 유지 등을 노리고, 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 불법 행위입니다. 과거에는 관행처럼 이루어졌던 적도 있으나, 최근 국토교통부·국세청 합동조사가 강화되면서 적발 사례가 급증하고 있습니다. 📉

1. 분양권 다운계약서란 무엇인가?

다운계약서는 분양권 거래 시 실거래가보다 낮은 금액을 계약서에 기재하는 것을 말합니다. 예를 들어, 실제 거래금액이 10억 원인데 계약서에 8억 원으로 기재한다면, 매수인은 취득세를 줄일 수 있고 매도인은 양도세를 줄일 수 있습니다. 하지만 이는 명백한 부동산 거래신고법 위반이며, 적발 시 중대한 불이익을 피할 수 없습니다.

2. 관련 법령과 처벌 규정

적용되는 법령은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」입니다.

• 거짓 신고 → 3천만 원 이하 과태료 (법 제30조)
• 허위 계약서 작성 → 형사처벌 가능
• 중개사가 개입할 경우 → 자격정지 또는 등록취소

👉 특히 2023년 이후 국토부는 다운계약·업계약 집중 단속을 공표하며, 거래 건당 최대 수억 원의 추징세를 부과하고 있습니다. ⚠️

3. 세금 추징 구조와 실제 적발 사례

국세청은 자금 흐름을 철저히 추적합니다. 신고 금액과 실제 계좌 이체 금액이 다르거나, 주변 시세와 지나치게 차이가 나면 조사 대상이 됩니다. 적발 시에는 다음과 같은 세금이 추징됩니다.

• 양도소득세·취득세 차액 전액 추징
• 가산세(과소신고 가산세·부정행위 가산세) → 최대 40%
• 연체 기간이 길면 납부세액이 2배 이상 불어나기도 함

📌 실제 사례: 서울 강남구에서 분양권을 12억 원에 거래했으나 계약서에 9억 원으로 신고한 매도자는 세무조사에서 적발되어, 양도세 1억8천만 원 + 가산세 7천만 원을 추가 납부했습니다. 또한 청약 부정 적발자로 분류되어 향후 10년간 청약이 금지되었습니다.

📌 또 다른 사례: 수도권 한 신도시 단지에서 5억 원 거래를 4억 원으로 신고한 매수인은 취득세 수백만 원을 줄였으나, 적발 후 과태료 1천만 원 + 세금 추징을 당했습니다. 오히려 세금과 벌금을 합치면 절감액의 10배가 넘는 손해를 봤습니다. 🧾

4. 청약·대출 등 추가 불이익

• 청약 제한: 부정 당첨자로 규정 → 10년간 청약 자격 상실
• 대출 불이익: 금융권에서 ‘위법 거래 이력자’로 분류되어 주담대·전세대출 심사 불이익
• 세무 불이익: 추징세 + 가산세 + 연체이자 → 손실이 눈덩이처럼 커짐
• 법적 불이익: 중개사와 공모 시, 중개사 자격 정지·취소 동반

👉 즉, 단기적으로 몇 천만 원 세금을 아끼려다, 장기적으로는 수억 원 손실 + 청약·대출 기회 박탈이라는 결과를 초래합니다.

5. 예방 방법과 합법적 대안

다운계약의 유혹은 크지만, 합법적 대안을 활용하면 세금을 정당하게 줄일 수 있습니다.

• 양도세 절감 → 장기보유특별공제·1세대1주택 비과세 요건 충족
• 취득세 절감 → 생애최초 주택구입 감면, 신혼부부 감면 제도 활용
• 증여·상속 → 적법하게 세무 신고 후 절세 전략 구사

또한 계약 전 국토부 실거래가 공개시스템으로 시세를 확인하고, 계약금·중도금·잔금까지 모두 계좌이체로 남기는 것이 안전합니다. 혹시 과거 다운계약 이력이 있다면, 자진 수정 신고를 통해 일부 가산세 경감을 받을 수도 있습니다.

결론적으로, 분양권 다운계약은 눈앞의 세금 절감보다 훨씬 큰 리스크를 안기는 위험한 선택입니다. 정상 거래와 제도적 감면을 활용하는 것이 최선의 절세 전략입니다. 🚫

Q&A

Q1. 다운계약은 어떻게 적발되나요?
A1. 계좌이체 내역, 국토부 실거래가 조사, 국세청 세무조사를 통해 적발됩니다.

Q2. 단순 과태료로 끝나는 경우도 있나요?
A2. 일부는 과태료로 끝나지만, 세무조사로 이어지면 추징세·가산세 부과가 불가피합니다.

Q3. 자진 신고 시 불이익이 줄어드나요?
A3. 네, 가산세 일부 경감이 가능하지만, 위반 사실 자체는 기록으로 남습니다.

Q4. 안전하게 세금을 줄이는 방법은?
A4. 장기보유특별공제, 생애최초 감면, 신혼부부 취득세 감면 등 합법적 절세 제도를 활용하는 것이 답입니다.

결론

분양권 다운계약서 적발 시 불이익은 단순 과태료에 그치지 않고, 세금 추징·가산세·청약 제한·대출 불이익까지 이어집니다. 즉, 단기 절감액보다 장기 손실이 훨씬 크므로 반드시 정상 거래가 최선입니다. ✅