조합원 추가분담 리스크 시뮬레이터(원가·이주 지연)

조합원 추가분담 리스크 시뮬레이터 (원가·이주 지연)

1. 재개발·재건축 추가분담의 구조 이해
2. 변수별 민감도(공사원가·PF금리·일반분양가·이주 지연)
3. 시나리오별 1인당 추가분담 추정 표
4. 현금흐름 캘린더(분담금 납부 타이밍)
5. 방어 전략: 협상·대체재·리스크 헤지

서론

조합원 추가분담은 재개발·재건축의 수익을 좌우하는 핵심 지표입니다. 착공 전까진 총사업비·일반분양가·PF금리·이주/철거 지연이 계속 움직이고, 어느 한 축이 흔들려도 1인당 분담금이 크게 튑니다. 오늘 글은 변수→영향→대응을 한 장에서 볼 수 있게, 간단한 ‘시뮬레이터 사고방식’을 제공합니다. ✔️

핵심은 민감도입니다. 공사원가 3%↑와 PF금리 100bp↑가 같은 파급을 내는지, 이주 지연 3개월과 일반분양가 -5% 중 어디가 더 치명적인지 한눈에 비교할 수 있어야 의사결정 속도가 붙습니다. 아래 표·체크리스트를 그대로 복붙해 팀/가족 회의에 쓰셔도 좋습니다. 🙂

또 하나 중요한 점은 데이터 출처입니다. 총사업비·정산 내역은 조합 공고문·감사보고서·정비사업 정보몽땅 등에서 확인하고, 분양가·분양률은 인근 실거래·분양 캘린더·분양공고를 교차로 보아야 합니다. 서로 다른 출처 두 개 이상을 붙이면 오차가 급격히 줄어듭니다. 🔎

본론

1) 추가분담의 ‘구조’를 먼저 그리기

추가분담은 단순히 “공사비가 올라서” 발생하는 것이 아닙니다. 총사업비 = 공사원가 + 용지·보상 + 설계·감리 + 금융 + 일반관리 + 예비비이고, 총수입 = 일반분양 수입 + 임대전환·환수 등 기타입니다. 총사업비 – 총수입의 부족분을 조합원에게 배분하면 그게 추가분담입니다. 따라서 같은 100억의 비용 증액이라도 세대수·전용별 배분 규칙과 일반분양률에 따라 1인당 체감은 달라집니다. 🧩

• 공사원가: 자재·인건비·설비·친환경 기준 강화 등.
• PF금리: 조달 금리와 공사기간의 곱으로 금융비가 팽창합니다.
• 일반분양가/분양률: 시장 침체 시 분양가 하향·미분양 리스크.
• 이주·철거 지연: 공정 지연→금융비 증가→간접비 가산으로 연쇄 상승.

간단 산식: 1인당 추가분담 ≈ (총사업비Δ – 총수입Δ) ÷ 조합원수 × 전용가중치. 여기서 전용가중치는 관리처분 기준 배분계수이며, 일반분양가 하락은 ‘총수입Δ’를 음수로 키워 충격을 크게 만듭니다. 반대로 공사원가 절감·동급 대체는 ‘총사업비Δ’를 줄이는 직격탄입니다. 🧮

2) 민감도: 변수 1단계 변화가 1인당 분담에 미치는 영향

아래 표는 예시입니다. 2,000가구 사업에서 기준 총사업비 2조원, 일반분양률 60%, 조합원 800명, 평균 전용 84㎡ 가정으로 적산했습니다. 실제 사업은 분양가·용적률·기반시설 분담 등으로 달라지니 상대적 크기만 참고하세요. 📊

변수	기준	변화	1인당 추가분담 추정	설명
공사원가	2조원	+1%	약 +300만~500만 원	자재·인건비 동시 상승 가정
PF금리	연 6.0%	+100bp	약 +150만~300만 원	공사기간 30개월 가정
일반분양가	평균 3.5억/세대	-5%	약 +400만~800만 원	분양률 60% 유지 가정
이주 지연	0개월	+3개월	약 +200만~350만 원	금융·간접비 동반 증가

체크 포인트는 두 가지입니다. ① 같은 %라도 분양가 하향이 공사원가 상승보다 더 치명적일 때가 많습니다. ② 이주 지연은 복합 상승(금융+간접비)이라 짧게 보이더라도 누적 파급이 큽니다. ⚠️

3) 시나리오별 ‘합성 리스크’ 보기

현장은 하나의 변수만 움직이지 않습니다. 두세 개가 동시에 변한다고 가정하고 합성으로 보세요.

• 시나리오 A: 공사원가 +2%, PF금리 +50bp → 1인당 +450만~700만 원 추정.
• 시나리오 B: 일반분양가 -5%, 분양률 -10%p → 1인당 +800만~1,400만 원 추정.
• 시나리오 C: 이주 지연 +3개월, 공사원가 +1% → 1인당 +400만~850만 원 추정.

숫자는 예시지만, 상대 순위는 프로젝트 대부분에서 유사합니다. 분양가 하향·분양률 저하가 지렛대 효과가 커서, 공사원가·금리와 함께 오면 파급이 배가됩니다. 📈

케이스 스터디: A구역(2,400가구, 조합원 900명)이 분양가를 보수적으로 -3% 조정하고 공사비 +1%가 발생했습니다. 동시에 이주가 2개월 늦어졌다면, 합성 영향은 대략 +600만~1,000만 원/인 구간으로 추정됩니다. 이때 원가 절감 대체제(타일·창호 사양 동급 전환)와 공정 병목 해소로 공사기간을 1개월만 단축해도 1인당 100만~200만 원 수준을 되돌릴 수 있습니다. 🛠️

4) 현금흐름 캘린더: 납부 타이밍과 유동성

추가분담 자체보다 납부 타이밍이 더 위협이 될 때가 많습니다. 아래 시퀀스를 캘린더에 고정하세요. 🗓️

시점	주요 이벤트	현금 유출/유입	체크
관리처분인가	분담금 예정 통지	예치·1차 분담	대출·담보 여력 점검
이주·철거	이주비 대출 실행	이주비 입·출	금리·한도·만기
착공~골조	중도금·추가입금	분납 발생	PF 이자 반영
일반분양	분양수입 유입	유동성 개선	분양률 모니터링
준공·청산	최종 정산	추가 징수/환급	정산표 검증

이 캘린더에 금리 변동 가정(예: 기준금리 ±50bp)과 분양률 시나리오(예: 60%/70%)를 곁들이면 월별 유동성이 선명해집니다. 가계부 기준으로는 상환 스케줄과 생활비 버퍼를 분리해 두고, 큰 목돈 구간에는 임시 한도(마통·담보대출)를 미리 열어두면 급전 리스크를 줄일 수 있습니다. 💧

5) 방어 전략: ‘협상·대체·헤지’ 3축

• 협상: 총사업비 항목별 증액 근거 공개 요구, 동일 브랜드·타현장 견적 비교, 정산 검증인 선임.
• 대체: 자재·마감 동급 대체로 원가 억제, 공정 병목(전기·설비) 외주 분산.
• 헤지: 금리상승기에 고정/혼합 대출, 분양가 리스크에 대비해 보수적 수입 가정 적용.

특히 정산표는 ‘항목/증액 사유/근거 문서/업체 견적/검증 의견’을 나란히 붙여 검증 가능하게 만드는 것이 핵심입니다. 감정·추정이 아닌 문서 덧대기가 협상의 절반입니다. 📑

실무 문서 셋 추천: ① 항목별 증액 근거 요구서(표준 양식), ② 동급 대체 제안서(비용·공기 영향 포함), ③ 정산 검증 체크리스트(근거 문서 첨부란 포함). 이 세 가지를 준비하면 회의 한 번으로 체감 진도가 납니다. ✅

QNA

Q1. 공사원가 1% 상승이 체감에 큰가요?
사업 규모에 따라 다르지만 대형 사업에선 1%도 1인당 수백만 원이 될 수 있습니다. 분양가·분양률이 동시에 흔들리면 체감 폭은 더 커집니다.

Q2. 이주 지연은 몇 달까지 버틸 수 있나요?
3개월만 늘어나도 금융·간접비가 겹쳐 파급이 큽니다. 이주 속도는 협상·보상·이주비 조건과 맞물리니 별도 관리가 필요합니다.

Q3. 금리 헤지 없이 버텨도 되나요?
PF·이주비가 변동금리라면 위험합니다. 일부라도 고정/혼합 비중을 늘리거나, 상환 스케줄을 앞당기는 방안이 안전합니다.

Q4. 정산표가 불투명하면 어떻게 하나요?
증액 항목별 근거 공개를 요청하고, 외부 검증인을 선임해 자료 대조를 진행하세요. 비교 견적을 붙이면 협상력이 올라갑니다.

결론

추가분담은 숫자만이 아니라 민감도·타이밍·유동성의 문제입니다. 변수를 합성해 상대 순위를 파악하고, 현금흐름 캘린더로 납부 타이밍을 고정하면 충격을 줄일 수 있습니다. 그리고 모든 협상은 정산표의 투명화에서 시작합니다. 자료를 요구하고, 근거를 붙이고, 대체안을 제시하세요. 그게 손실을 줄이는 가장 빠른 길입니다. 🚦