전세 계약 파기 시 위약금 계산법 & 분쟁 사례

1. 전세 계약 파기의 개요
2. 위약금 계산 기준
3. 분쟁이 자주 발생하는 사례
4. 실무 적용 꿀팁과 예방책
5. 데이터·사례 정리 표

서론

전세 계약은 임대차 시장에서 가장 흔히 체결되는 계약 형태지만, 사정이 바뀌어 계약을 중도에 파기하는 경우가 종종 발생합니다. 특히 2025년처럼 전세가율 변동과 이자 부담이 커지는 시기에는 계약 파기 관련 분쟁이 급증하고 있죠. 🏠 그러나 전세 계약 파기는 법적·재정적 책임이 뒤따르기 때문에 정확한 위약금 계산법을 이해하고 있어야 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다.

본론

첫째, 전세 계약 파기 시 위약금 산정 원칙입니다. 민법 제398조에 따르면 손해배상액의 예정은 계약금의 두 배가 기준이 됩니다. 즉, 임차인이 계약금을 걸고 계약을 체결한 후 파기하면 계약금을 포기해야 하고, 임대인이 파기하면 계약금의 두 배를 반환해야 합니다. 🤔

둘째, 계약 진행 단계에 따른 차이도 있습니다. 계약금을 납부한 직후라면 단순 계약금 기준으로 산정되지만, 중도금·잔금까지 일부 납부한 경우에는 실제 납부금액을 토대로 손해가 계산됩니다. 예를 들어 보증금 3억 원, 계약금 3천만 원일 때 임대인이 파기하면 6천만 원을 반환해야 합니다.

셋째, 특약 조항의 존재 여부가 중요합니다. 전세 계약서에 ‘임차인 귀책 시 위약금 = 계약금 전액’이라는 특약이 있다면 민법보다 우선 적용되는 경우가 많습니다. 따라서 계약 체결 시 반드시 특약을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 📑

넷째, 분쟁이 자주 발생하는 상황은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임차인이 개인 사정으로 계약을 포기할 때 위약금 포기 여부. 둘째, 임대인이 더 높은 보증금을 제시하는 세입자를 구해 기존 계약을 해지할 때의 배상 문제. 셋째, 입주 전 하자나 안전 문제로 계약을 취소하는 경우가 있습니다.

다섯째, 실제 판례를 살펴보면 임차인이 단순 변심으로 계약을 취소하면 계약금을 돌려받지 못한 사례가 많았습니다. 반대로 임대인이 시세 차익을 노리고 일방적으로 계약을 깨면 계약금의 두 배 배상 판결이 내려졌습니다. ⚖️

여섯째, 예방책입니다. 계약 단계에서 특약을 명확히 기재하고, 중개업소 설명 의무를 문서로 남기며, 법적 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단 상담을 활용하는 것이 좋습니다. 또한 분쟁 시 법원보다는 조정·중재 절차를 통해 해결하는 편이 시간과 비용을 절감할 수 있습니다. 💡

아래 표는 전세 계약 파기 유형별 위약금 산정 예시입니다.

구분	상황	위약금 산정
임차인 파기	계약금만 납부	계약금 전액 포기
임차인 파기	중도금 일부 납부	납부금액 + 계약금 일부 반환 불가
임대인 파기	계약금만 수령	계약금의 두 배 반환
임대인 파기	중도금·잔금 일부 수령	이미 납부받은 금액 + 계약금 두 배 반환

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QNA

• Q1. 임차인이 전세 계약을 파기하면 무조건 계약금을 잃나요?
  A1. 네, 일반적으로 계약금을 반환받을 수 없습니다. 단, 계약서에 특약이 있거나 하자·사기 등 불가피한 사정이 입증되면 예외적으로 반환 가능성이 있습니다.
• Q2. 임대인이 계약을 파기하면 어떻게 되나요?
  A2. 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다. 판례에서도 임대인의 일방적 해약은 배상 책임으로 이어졌습니다.
• Q3. 분쟁을 줄이려면 어떻게 해야 할까요?
  A3. 계약 단계에서 특약 조항을 꼼꼼히 기재하고, 중개인의 설명을 문서로 남기는 것이 필요합니다. 또한 법률 상담과 조정 절차를 활용하는 것도 효과적입니다.

결론

전세 계약 파기는 단순한 변심으로는 해결되지 않는 민감한 사안입니다. 위약금 산정 원칙과 특약 조항, 그리고 판례 동향을 제대로 이해해야 불필요한 갈등을 막을 수 있습니다. 실수요자와 임대인 모두에게 공정한 계약 이행은 신뢰를 지키는 기본이자, 예기치 못한 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 🔑