집주인 유지보수 의무 범위 한눈정리(누수·곰팡이·보일러 등 분쟁 대응)

집주인 유지보수 의무 범위 한눈정리 (누수·곰팡이·보일러 등 분쟁 대응)

목차

• 1) 왜 지금 ‘유지보수 의무’를 알아야 할까
• 2) 기본 원칙: 사용·수익 보장과 수선의무
• 3) 현장에서 가장 많이 붙는 분쟁 6가지
• 4) 항목별 책임 매트릭스(누수·곰팡이·보일러·전기·창호·바닥)
• 5) 분쟁 대응 플레이북(통보→진단→조치→정산)
• 6) Q&A
• 7) 결론

서론 — 책임을 알면 말싸움이 짧아져요

하루라도 누수가 터지면 바닥·몰딩이 상하고, 곰팡이는 도배·붙박이장까지 파고들어요. 그때마다 “누가 수리하느냐”로 말이 길어지죠. 법의 큰 원칙은 간단해요. 임대인은 집을 계약 목적에 맞게 쓸 수 있도록 유지해줘야 하고, 임차인은 통상적인 보전의무를 지켜야 해요. 이제 현장에서 어떻게 나누는지, 항목별로 딱 잘라 정리해요.

본론 ① — 기본 원칙: 사용·수익 보장과 수선의무

주요 구조·설비(배관·전기·보일러·창호·누전차단기 등)는 임대인의 수선 범주에 들어가요. 반면 전구·필터·샤워호스 같은 소모품은 임차인이 교체하는 게 일반적이에요. 다만 책임은 원인자 부담이 우선이라, 같은 ‘막힘’이라도 공용배관 결함이면 임대인, 음식물 투입 등 사용 과실이면 임차인이에요.

본론 ② — 자주 붙는 분쟁 6가지

1. 옥상·외벽 누수 : 구조 하자면 집주인, 위층 배관이면 위층/관리주체와 함께 처리.
2. 곰팡이/결로 : 단열·누기 이슈면 집주인, 환기 부족·가구 밀착이면 임차인.
3. 보일러 고장 : 노후·부품 결함은 집주인, 과도한 설정·관리 소홀은 임차인.
4. 창호 기밀 불량 : 틈바람·누기·결로수는 집주인, 파손 야기는 임차인.
5. 주방·욕실 막힘 : 공용 라인 결함은 집주인, 이물 투입은 임차인.
6. 마루·타일 파손 : 생활 스크래치는 제외, 찍힘·깨짐은 원인자 복구.

본론 ③ — 항목별 책임 매트릭스

• 누수 : 외벽·옥상·공용배관 → 집주인 / 세탁기 호스·샤워기 헤드 → 임차인.
• 곰팡이 : 구조·단열·누기 → 집주인 / 환기 부족·건조물 적치 → 임차인.
• 보일러 : 점화·순환·누수 등 부품 불량 → 집주인 / 설정 오류·필터 미청소 → 임차인.
• 전기 : 배선·누전차단기·차단함 → 집주인 / 멀티탭 과부하 → 임차인.
• 창호 : 기밀·하자 → 집주인 / 파손 유발 → 임차인.
• 바닥·도배 : 생활마모 제외, 찍힘·찢김·광범위 오염은 원인자 복구.

본론 ④ — 분쟁 대응 플레이북

• 통보 : 하자 인지 즉시 사진·영상·시간대와 함께 카톡/메일로 통보.
• 진단 : 원인을 가르는 전문가 진단을 1순위로 확보.
• 조치 : 임시조치 → 원인자 확정 → 정식 수리 → 동일사양 복구.
• 정산 : 견적 2건 비교, 지연 시 임차인 선조치·사후정산 조항에 따라 처리.

Q&A

Q. 곰팡이가 생겼는데 누가 먼저 움직여야 하나요?
A. 먼저 환기·결로 패턴을 점검하고, 곧바로 진단을 요청해요. 구조 이슈면 집주인 수리, 생활 이슈면 임차인 개선이 필요해요.

Q. 보일러가 자꾸 꺼져요. 수리비는요?
A. 노후·부품 불량이면 집주인 몫이에요. 다만 과도한 설정이나 필터 미관리로 인한 문제면 임차인 부담이 돼요.

Q. 외벽 누수로 벽지가 망가졌어요.
A. 구조 하자면 집주인이 수리·복구해요. 필요하면 동일사양 도배, 손상 면적이 넓으면 합의해 면적 확대 복구해요.

Q. 집주인이 계속 미루면요?
A. 통보 기록과 진단서를 근거로 기한을 적어 재통지해요. 미이행 시 선조치·사후정산 조항에 따라 처리하면 돼요.

결론 — 책임 매트릭스를 ‘문장’으로 고정

유지보수 분쟁은 결국 문장 싸움이에요. 원인자 부담·전문 진단·동일사양 복구·기한과 정산 루트를 계약서에 고정하면, 말다툼 대신 절차가 작동해요. 그게 비용과 시간을 지키는 가장 빠른 길이에요.