보증금 증액 시 필수 특약 문구 10가지(원상복구·수리·원상회복 범위)

보증금 증액 시 필수 특약 문구 10가지 (원상복구·수리·원상회복 범위)

목차

• 1) 증액 협상 전에 점검할 리스크 지도
• 2) 생활마모 vs 훼손, 경계선 그리기
• 3) 임대인/임차인 책임 분담의 기본 원칙
• 4) 특약 문구 10가지 — 그대로 써 넣는 완전 문장
• 5) 증액 절차 & 증빙 루틴(사진·영수증·기한)
• 6) 분쟁 안 나는 작성 팁과 피해야 할 표현
• 7) Q&A
• 8) 결론

서론 — 증액은 숫자가 아니라 책임의 재설계

보증금을 올리는 순간, 계약은 사실상 다시 세팅돼요. 금액보다 중요한 건 책임의 경계예요. 원상복구 기준을 어디에 두고, 수리 의무를 누가 맡는지, 생활마모와 훼손을 어떻게 구분하는지에 따라 퇴거 시점의 비용이 갈립니다. 애매하면 말싸움이 커지고, 명확하면 비용과 스트레스 모두 줄어요. 오늘은 증액 계약서에 그대로 끼워 넣을 특약 10문장과 분쟁을 막는 루틴까지 모아 드려요.

본론 ① — 생활마모 vs 훼손, 경계선 그리기

생활마모는 정상 사용으로 생기는 미세 스크래치·자국·가구 눌림·퇴색 같은 흔적이에요. 대개 복구 의무에서 제외해요. 반대로 훼손은 파손·찢김·침수 얼룩·과도한 오염처럼 명백한 손상이고, 원인자 복구가 원칙이에요. 분쟁의 80%가 이 경계에서 터지니, 기준 문장을 정확히 넣어 두면 효과가 커요.

본론 ② — 임대인/임차인 책임 분담의 기본 원칙

핵심은 원인자 부담과 주요 설비 vs 소모품 구분이에요. 건물 구조·배관·전기 배선·창호 기밀 같은 주요 설비는 임대인, 전구·필터·배터리·샤워호스 같은 소모품은 임차인이 맡는 게 깔끔해요. 곰팡이·누수는 전문업체 진단으로 원인을 먼저 확인하고, 구조·시공 이슈면 임대인, 환기 부족·관리 소홀 등 사용 이슈면 임차인이 처리하도록 문장에 못 박으세요.

본론 ③ — 특약 문구 10가지(복붙용 완전 문장)

1. 원상복구 기준 — “원상복구 기준은 인도 당시 상태로 하고, 정상 사용에 따른 경미한 마모·변색·눌림 자국은 복구 의무에서 제외한다.”
2. 주요 설비 수선 — “보일러·배관·전기설비·창호 기밀 등 주요 설비의 고장·노후는 임대인이 수리·교체한다.”
3. 소모품 범위 — “전구·형광등·배터리·필터·샤워호스 등 소모품 교체는 임차인이 부담한다.”
4. 곰팡이·누수 — “전문업체 진단 결과에 따라 원인자 부담 원칙을 적용한다. 구조·시공·공용 배관은 임대인, 환기 부족·관리 소홀 등은 임차인이 처리한다.”
5. 벽지·도배 — “일반 변색·가구 자국은 제외하고, 고의·중대한 과실의 찢김·낙서는 임차인이 동일급 자재로 복구 또는 손해배상한다.”
6. 바닥재 — “생활 스크래치는 제외하고, 파손·찍힘·광범위 오염은 임차인이 동일 사양으로 복구한다.”
7. 주방·욕실 — “막힘·누수·파손은 원인자 부담으로 하되, 공용 배관·시공 결함 등 구조 사유는 임대인이 처리한다.”
8. 난방·온수 — “임대인은 난방·온수의 정상 작동을 보장하고, 고장 발생 시 지체 없이 수리한다.”
9. 에어컨·환기 — “필터 청소·교체는 임차인, 압축기·냉매 누설 등 고장은 임대인이 부담한다.”
10. 반려동물 — “반려동물로 인한 손상·악취·오염은 임차인이 전액 부담한다(도배·바닥·문짝·몰딩 포함).”

문장 끝에 “동일급·동일사양으로 복구”를 붙이면 저가 자재 교체 논쟁을 차단할 수 있어요. 그리고 “견적 2건 이상 비교”를 넣으면 과다 청구 시비도 줄어요.

본론 ④ — 증액 절차 & 증빙 루틴

• 사전 점검(증액 7~14일 전) : 공동 점검으로 하자 목록 작성, 사진·영상 촬영.
• 상태 스냅샷 : 룸별·벽/바닥/천장/창호·보일러 패널을 날짜표기와 함께 촬영.
• 특약 작성 : 위 10문장 + 처리 기한(영업일 3~5일) + 미이행 시 임차인 선조치·사후정산 조항.
• 증액 이체 증빙 : 이체 메모에 “보증금 증액분” 기재, 영수증 보관.
• 열쇠·카드 목록 : 인수·인계 리스트 확정, 분실 보상 기준 서면화.

본론 ⑤ — 분쟁 안 나는 작성 팁

• “모든 수리 임차인 부담” 같은 포괄 면책 표현은 피하세요.
• 하자 통보 후 처리 기한을 명시하고, 지연 시 선조치·사후정산을 허용하세요.
• 단종 자재는 색·재질·광택이 가장 유사한 자재로 대체한다는 문장을 추가하세요.

Q&A

Q. 특약은 어디에 쓰면 좋아요?
A. 계약서 ‘특약사항’란에 직접 적거나 별지로 붙이면 돼요. 별지라면 각 페이지에 이니셜을 남겨 누락·변조를 막아주세요.

Q. 곰팡이는 누가 책임져요?
A. 진단이 갈라줘요. 구조·시공 이슈면 임대인, 환기 부족·가구 밀착 등 사용 이슈면 임차인이 부담해요.

Q. 자재가 단종됐으면요?
A. 가장 유사한 사양으로 대체하는 문장을 미리 넣어요. 색·재질·광택 기준으로 합의하면 깔끔해요.

Q. 구두 합의도 괜찮나요?
A. 다툼 나면 힘을 못 써요. 카톡 캡처도 보조 자료일 뿐, 최종은 계약서 문장으로 고정해야 안전해요.

결론 — 숫자보다 문장

증액 계약의 성패는 금액이 아니라 문장에 달려 있어요. 원인자 부담·전문 진단·동일사양 복구·처리 기한·선조치 사후정산 다섯 축만 넣어도 대부분의 분쟁은 시작 전에 꺼져요. 지금 계약서에 그대로 반영하고, 퇴거 날에 마음 편하게 키를 반납해요.