전세 계약 시 확정일자 꼭 받아야 하는 이유

✔ 전세 계약, 확정일자 안 받으면 진짜 위험합니다

전세 계약을 맺었다고 해서 보증금이 안전한 건 아닙니다. 전세사기 피해자들의 공통점은 바로 ‘확정일자’를 받지 않았다는 점입니다.

오늘은 왜 확정일자가 중요한지, 보증금 우선순위, 대항력, 실전 사례까지 정리해드립니다.

📌 확정일자란?

임대차계약서에 법적으로 날짜를 ‘확정’시켜주는 절차입니다. 주민센터나 정부24를 통해 받을 수 있으며, 계약서 원본을 제출하면 공문서상 날짜를 남겨주는 것입니다.

✅ 확정일자의 핵심 효과 3가지

1. ① 우선변제권 확보: 경매 시 선순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있음
2. ② 전입신고+확정일자: 대항력과 우선변제권 둘 다 확보 가능
3. ③ 전세보증금 반환보증 가입 필수요건: 보증보험 가입 시 확정일자 요구

⚠ 확정일자 없는 세입자의 위험

• 경매 발생 시, 후순위로 밀려 보증금 못 받을 수 있음
• 전입신고만 해도 대항력은 생기지만, ‘우선변제권’은 없음
• 주택이 담보로 이미 잡혀있다면, 확정일자 없이는 무조건 후순위

💡 실전 예시

예를 들어 집주인이 1억 원의 전세를 주고, 그 후에 은행에서 1.5억 원 대출을 받았다고 가정해보겠습니다.

• 확정일자 O + 전입신고 O: 세입자가 우선순위
• 확정일자 X: 은행이 우선순위로 가져가고, 세입자는 보증금을 못 받을 수 있음

📝 확정일자 받는 방법

• 주민센터 방문: 계약서 원본 + 신분증 제출
• 정부24 온라인 신청: 공동인증서 필요, 프린트 불가능
• 수수료: 600원 내외 (지자체마다 약간 상이)

📌 전입신고와 확정일자, 꼭 함께 해야 완벽합니다

전입신고만 한 상태에서는 대항력만 생깁니다. 하지만 우선변제권까지 가지려면 확정일자까지 반드시 받아야 합니다.

✅ 마무리

전세 계약을 했다면, ‘입주 + 전입신고 + 확정일자’ 3단계는 무조건 필수입니다. 수십~수억 원의 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치니까요.

특히 보증보험에 가입할 예정이라면, 확정일자는 선택이 아니라 의무입니다.