반전세 전환율 계산법(현재 금리·보증보험료 반영 표준식)

1. 반전세 전환율 ‘한 줄 정의’
2. 왜 전환율이 항상 다른가(세입자 vs 집주인)
3. 세입자 기준 ‘적정 전환율’ 계산 순서
4. 집주인 기준 ‘적정 전환율’ 계산 순서
5. 둘이 만나는 공정 구간 만들기(협상 밴드)
6. 숫자 예시 2가지(바로 따라 하는 계산)
7. 현장 체크리스트 & 말문 여는 스크립트

서론

반전세는 “보증금을 조금 낮추는 대신 월세를 조금 더 내는” 형태입니다. 여기서 가장 많이 묻는 질문이 있습니다. “보증금 1억 원을 낮추면 월세를 얼마 더 내는 게 공평할까요?” 많은 분이 ‘감(感)’으로 정하지만, 그럴수록 한쪽이 손해를 보기 쉽습니다. 이 글은 숫자 몇 개만 모으면 누구나 계산할 수 있는 방법으로, 세입자와 집주인이 모두 납득하는 ‘공정 전환율’을 만드는 과정을 단계별로 안내합니다.

본론

1) 반전세 전환율 ‘한 줄 정의’

전환율은 “보증금 1원(또는 1,000만 원)을 월세로 바꿀 때 붙는 연 이자율”입니다. 계산은 간단합니다.

월세(추가) = 전환율(연%) × 보증금 변경액 ÷ 12
예) 보증금 1억↓, 전환율 5% → 월세 1억×5%÷12 ≈ 41.7만 원

문제는 “몇 %가 공평하냐”입니다. 답은 한쪽 기준으로 딱 정해지지 않고, 세입자 기준과 집주인 기준 두 개의 ‘적정 전환율’이 따로 존재한다는 점입니다.

2) 왜 전환율이 항상 다른가(세입자 vs 집주인)

• 세입자는 “내가 돈을 빌리면 내는 이자”와 “내가 부담할 보증보험료” 등을 기준으로 생각합니다. 즉, 내가 절약하는 돈과 새로 드는 비용을 비교합니다.
• 집주인은 “보증금을 덜 받으면 내가 못 굴리는 돈”과 “세금·공실·관리비 위험”을 기준으로 봅니다. 즉, 내가 추가로 떠안는 위험과 비용을 계산합니다.

그래서 같은 집이라도 세입자에게는 “이 정도면 낼 만한 전환율”, 집주인에게는 “이 정도는 받아야 손해가 아닌 전환율”이 따로 나옵니다. 두 숫자가 겹치는 구간이 바로 공정한 합의 구간입니다.

3) 세입자 기준 ‘적정 전환율’ 계산 순서(기호 없이 풀어서)

1. 내 대출 금리 또는 내 자금의 기회비용을 적습니다. (예: 5.2%)
2. 내가 부담하는 보증보험료율이 있으면 더합니다. (예: 0.2%)
3. 반전세로 생기는 자잘한 비용(이사 주기·수수료 등)이 있으면 연 비율로 더합니다. (예: 0.1%)
4. 절약되는 비용(예: 전세로 묶였을 자금의 카드수수료·소액대출 이자 등)이 있으면 연 비율로 빼 줍니다. (예: 0.2%)

→ 위 네 줄을 합친 값이 세입자에게 “이 정도면 월세를 더 내도 납득”되는 전환율입니다. 실제 제시 전환율이 이 값보다 낮으면 세입자에게 유리하고, 높으면 불리합니다.

4) 집주인 기준 ‘적정 전환율’ 계산 순서

1. 내 예금/대출 금리 또는 자금의 기회비용을 적습니다. (예: 3.8%)
2. 임대소득 세금의 월세 환산 효과를 더합니다. (예: 0.9% — 분리/종합과세, 공제·경비율 가정 포함)
3. 공실·연체 위험을 연 비율로 더합니다. (예: 0.5% — 계약기간·중도해지 위약·지역 수요에 따라 조정)
4. 관리·수선 등 추가비용을 더합니다. (예: 0.3%)
5. 보증보험료를 집주인이 낸다면 그만큼 더합니다. (예: 0.1%)

→ 합계가 집주인이 받아야 손해가 아닌 전환율입니다. 실제 제시 전환율이 이 값보다 낮으면 집주인이 손해, 높으면 유리합니다.

5) 둘이 만나는 공정 구간 만들기(협상 밴드)

세입자·집주인 각각의 전환율을 구했으면, 두 숫자 사이에 겹치는 부분이 있는지 확인합니다.

• 겹친다면: 그 구간이 공정한 협상 밴드입니다. 가운데 값(또는 서로 부담을 나눈 가중 평균)을 택해 월세를 산정하면 깔끔합니다.
• 안 겹친다면: 구조를 바꿔야 합니다. 예) 계약기간을 늘려 공실 위험을 낮추기, 경미수선·소모품을 세입자가 맡는 대신 전환율을 낮추기, 보증보험 부담자 바꾸기, 보증금 조정 시점을 바꾸기 등. 이렇게 리스크를 나누면 두 숫자가 겹치도록 만들 수 있습니다.

6) 숫자 예시 2가지(바로 따라 하는 계산)

예시 A: 숫자가 잘 겹치는 경우

• 세입자 계산: 내 대출 5.0% + 보험 0.3% + 자잘한 비용 0.1% − 절약 0.0% = 5.4%
• 집주인 계산: 예금/대출 3.5% + 세금 0.8% + 공실 0.5% + 관리 0.2% + 보험 0.0% = 5.0%

→ 협상 밴드 5.0~5.4%. 보증금 1억 원을 낮춘다면 월세는 41.7~45.0만 원(전환율×1억÷12)입니다. 중간값 5.2%를 택하면 월세 약 43.3만 원으로 합의가 쉽습니다.

예시 B: 숫자가 어긋나는 경우(집주인 쪽 요구가 더 큼)

• 세입자 계산: 5.5% + 0.2% + 0.1% − 0.2% = 5.6%
• 집주인 계산: 4.0% + 1.0% + 0.6% + 0.3% + 0.1% = 6.0%

→ 겹치지 않습니다(6.0% > 5.6%). 이때는 구조를 바꿉니다. 예) 계약기간 2→3년으로 공실 위험 낮추기, 경미수선·필터·전구 교체는 세입자가 맡는 조건으로 전환율 낮추기, 보증보험료를 나눠 부담하기, 보증금 조정 폭·시점을 분할하기 등. 이렇게 조정하면 5.8% 안팎에서 교집합이 생기고, 월세도 자연히 줄어듭니다.

7) 현장 체크리스트 & 말문 여는 스크립트

• 자료 4종: (1) 세입자 대출금리 캡처 (2) 집주인 예금/대출 금리 (3) 보증보험료 견적 (4) 임대소득 세금 가정표(분리·종합·공제 가정)
• 리스크 항목: 계약기간, 중도해지 위약, 공실 추정, 경미수선 주체, 하자 대응 시간(SLA)
• 말문 스크립트: “보증금을 1억 원 낮출 경우 저희(저)가 감당 가능한 전환율은 약 5.4%입니다. 다만 공실·수선·보험 부담을 이렇게 나누는 조건이라면 5.2%까지도 가능합니다. 중간값으로 월세 약 43만 원 제안드립니다.”

Q&A

Q1. 전환율을 숫자 하나로 못 정하나요?
권하지 않습니다. 세입자 기준과 집주인 기준이 따로 있으니, 두 숫자를 먼저 구한 뒤 겹치는 구간에서 결정하셔야 공정합니다.

Q2. 보증보험료는 누가 내는 게 보통인가요?
지역·관행마다 다릅니다. 누구 부담이든 그 사람의 계산에 포함시켜야 합니다. (세입자 부담이면 세입자 전환율에, 집주인 부담이면 집주인 전환율에)

Q3. 세금과 공실은 어떻게 추정하죠?
세금은 분리/종합 과세, 공제·경비율을 가정해 상·중·하 세율을 만들고, 공실은 계약기간·해지 위약·동네 수요로 보수적으로 잡으십시오.

Q4. 숫자가 안 겹치면 어떻게 하나요?
계약기간·경미수선·보험 부담·보증금 조정 시점 등을 교환하십시오. 리스크를 나누면 두 숫자가 겹치는 지점이 생깁니다.

결론

반전세 전환율은 감으로 찍는 값이 아니라, 세입자·집주인 각자의 적정 전환율을 구한 뒤 교집합을 찾는 과정입니다. 필요한 건 몇 가지 숫자와 간단한 표뿐입니다. 두 숫자가 겹치면 그 구간이 공정하고, 겹치지 않으면 리스크와 역할을 나눠 겹치게 만들면 됩니다. 그다음은 공식처럼, 월세 = 전환율 × 보증금 변경액 ÷ 12로 마무리하시면 됩니다.