천안 아이파크 시티 2단지 청약 및 분양 정보 완벽 분석

천안 아이파크 시티 2단지 청약 & 분양 완벽 분석｜부성역(예정)·호수공원·완성형 브랜드시티, 어느 타입이 정답인가

1) 한눈에 핵심

• 위치 : 충남 천안시 서북구 부대동 409-1 (부대1지구 도시개발)
• 규모 : 지하 2층~지상 20~34층, 11개동, 총 1,222세대 (분양 977, 임대 일부)
• 면적 : 분양 84㎡A·84㎡B·102㎡·118㎡ / 임대 84㎡(일부)
• 교통 : 1호선 부성역(신설 예정) 도보권 기대 + 직산/두정 더블축 접근
• 일정(요지) : 9/5 견본주택 오픈 → 9/8 특공 · 9/9 1순위 · 9/10 2순위

2) 분양가 포지션(밴드) & 총투자비 관점

현재 공개된 자료/플랫폼을 종합하면 대표 분양가 밴드는 약 5.6억 ~ 8.0억대로 포착됩니다(84㎡ 중후반~118㎡ 상단). 타입·층·향·코너·동 라인에 따라 가감이 큼.

• 84㎡ : 5억 중후반~6억 초중반 구간이 주력. 실입 최소화·환금성·전세가율 균형.
• 102㎡ : 6억 후반~7억 초반대 코어. 4베이/수납/방사이즈로 체류가치↑.
• 118㎡ : 7억 후반~8억대 상단. 희소성+프리미엄 기대 vs 총액·보유비용 부담.

총투자비는 “분양가(타입·층·향) + 발코니 확장/옵션 + 인지·등기 + 중도금/잔금 이자”로 산출. 금리·DSR 반영해 입주 시점 기준으로 보수 계산하세요.

3) 입지·생활성·수요

• 교통 : 1호선 부성역(예정) 신설 수혜 + 직산/두정역 생활축. 도심·광역 통근 효율 개선 기대.
• 자연/힐링 : 성성호수공원·노태공원 생활권. 산책/러닝/피크닉 수요 탄탄.
• 직주/교육 : 삼성SDI·산단·단국대/공주대권 인접 → 전·월세 회전 수요 실존.
• 브랜드 시티 : 대규모 동시 개발의 조경·커뮤니티·보안·동선 완성도(브랜드 타운 프리미엄).

4) 타입별 ‘픽’ & 동·호 전략

타입	포지션	추천 포인트	주의
84㎡A/B	수요 최다·환금성 코어	가성비·전세가율·출퇴근/학군 균형. 남향·중고층 우선, 코너/판상 4베이 가점↑	저층 도로면 소음·동간음영 체크
102㎡	체류가치↑ 패밀리	방크기/수납/팬트리/욕실 동선 우수. 학령기 가족 장기거주 적합	총액·보유세·옵션비 상승 감안
118㎡	희소성 프리미엄	코너뷰·개방감·수납특화(일부)로 만족도↑, 향후 매도 협상력 기대	금리·DSR·유지관리비 민감

5) 자금·DSR·대출 시나리오

• 중도금 : 통상 60%(분납). 이자부담은 금리·약정에 따라 크게 변동 → 분양가·옵션 합쳐 총액 기준으로 체크.
• 잔금 : 스트레스 DSR(예: 7% 가정)로 잔금대출 한도 미리 시뮬. 맞벌이·기대출·카드론 영향 반영.
• 전세 레버리지 : 입주 시점 전세가율 보수 가정(–5~10%) → 실투자금 역산. 공실 1개월 가정해 현금흐름 점검.

6) 임대수익 & 회수 전략

1. 84㎡ : 전세/반전세 회전성↑. 관리·청소·수리 동선 짧은 라인 선택.
2. 102/118㎡ : 월세화 시 관리 난이도↑지만, 학군/체류수요 맞추면 월세 단가 방어 가능.
3. 회수 : 부성역 개통 모멘텀과 브랜드 타운 완성도(커뮤니티/조경/보안)로 환금성 방어.

Q&A

Q1. 가점 낮은데 당첨 가능성 있나요?
A1. 물량 다수는 84㎡에 집중. 추첨 비중 확인 후 84㎡ 특정 라인 분산지원이 체감경쟁률을 낮춥니다.

Q2. 84㎡A vs 84㎡B 선택 기준?
A2. 동·호 배치(층고/일조/조망/소음), 수납·맞통풍·현관·팬트리 구성을 대조. 남향·중고층·코너 우선.

Q3. 분양가가 비싼지 싸게 나온 건 어떻게 보나요?
A3. ‘타입·층·향’ 실분양가 확정 → 옵션·이자 포함 총투자비 산출 → 인근 준신축 실거래·전세와 총액·현금흐름 비교.

Q4. 금리·DSR 리스크는?
A4. 잔금 시점 금리 1%p↑/↓에 따른 월 상환·DSR을 스트레스 테스트로 미리 체화하세요.

결론(요약 전략)

실거주 ★★★★☆ : 부성역(예정)+호수공원+브랜드 커뮤니티로 장기 체류가치 우수

투자 ★★★☆☆ : 84㎡ 전세 회전성·환금성 탄탄, 102/118㎡는 총액·금리 변수 체크

한 줄 : 84㎡ 중심으로 동·호(남향·중고층·코너) 최적화 → 분양가 확정 즉시 총투자비 & 임대수익 이중계산 → 역·공원·브랜드 타운 프리미엄으로 회수력 확보.