홍대입구 센트럴 아르떼 해모로 청약 및 분양 정보 완벽 분석

홍대입구역 센트럴 아르떼 해모로 청약 & 분양 완벽 분석｜트리플역세권 소형 특화, 타입별 전략과 가격 밴드

1) 한눈 요약

• 위치 : 서울 마포구 동교동 200-2 일원 (기린동산빌라 소규모재건축)
• 규모 : 지하 2층 ~ 지상 18층, 총 123세대(일반 52세대), 전용 32·47(A/B/C/D)·52㎡
• 교통 : 2호선·공항철도·경의중앙 트리플역세권, 역 도보권
• 청약일정 : 9/8(특공) · 9/9(1순위) · 9/10(2순위) → 9/16(당첨) → 9/29~10/1(계약)

2) 분양가 핵심(공고 기준 ‘공급금액’)

전체 분양가 범위 : 5억 8,640만 ~ 9억 9,670만 원 (타입·층·향에 따라 상이)

전용	가격 포지션(해석)	추천 포인트
32㎡	최소 총액 구간. 저층/비선호향 저가 라인 ~ 중고층 선호 라인 상단	공실 리스크↓, 관리 용이. 임대 수익형 혹은 1인 실거주 적합
47㎡ A/B/C/D	가격대 중간·상단에 고르게 분포(동·호·향 따라 격차)	거주·임대 균형 최고. 특히 공급량 많은 47C는 환금성·당첨확률 측면에서 유리
52㎡	상단대 가격. 물량 희소로 프리미엄 기대 vs 총액 부담	장기 체류·2인 거주에 여유. 매도·임대료 상한 시나리오 보수적으로

3) 입지·생활성

• 직주·학세권 복합수요 : 홍대·합정·마포 업무/상권 + 연세/서강/이화권 대학가 → 상시 임대 수요
• 무차(無車) 라이프 : 도보 생활권 촘촘, 소형 수요층 체감 만족도↑
• 환승 허브 : 2호선↔공항철도↔경의중앙 결절점, 서북·도심·여의도축 접근성

4) ‘가격-가치’ 분석: 이렇게 본다

1. 총투자비 기준 : 분양가(타입·층·향) + 옵션/인지세 + 중도금·잔금 이자 → 총액으로 비교
2. 주변 준신축 소형 시세 vs 신축 프리미엄 : 32/47㎡는 월세화 시 순현금흐름 비교, 52㎡는 희소성 프리미엄 검증
3. 동·호 프리미엄 : 남향·중고층·코너 = 환금성↑, 상권 소음·야간활동 많은 면은 저층/저향 주의

5) 타입별 전략

• 32㎡ : 최소 총액·공실 리스크↓. 관리형 임대·1인 실거주 최적
• 47㎡ : 수요 저변·환금성 최상. 47C 중심으로 동·호(향/층/코너) 최적화
• 52㎡ : 물량 적어 경쟁↑. 총액·보유비용 감당 가능하고 도심 체류가치 중시 가구에 적합

6) 청약 포인트

• 일반 52세대: 수량 적어 경쟁 강도↑ → 가점·추첨 배분 체크 후 트랙 선택
• 서울 소형 민영: 통상 가점 비중 높아 무주택·부양가족·가입기간 극대화
• 동시분양 분산: 동일 발표일 타 단지와 분산지원해 체감 경쟁률 조정

Q&A

Q1. 47㎡는 어떤 타입이 유리합니까?
A1. 보통 공급량 많은 타입(예: 47C)이 당첨확률·환금성 균형이 좋습니다. 다만 동·호·향·층에 따라 임대료/매도 회수력이 달라지므로 배치도를 꼭 대조하세요.

Q2. 임대 수익형으로 32㎡ vs 47㎡?
A2. 32㎡는 초기자금·공실관리 측면 우수, 47㎡는 월세화 시 순현금흐름이 더 좋아질 여지가 있습니다. 표준옵션·가전 패키지 포함 여부까지 반영하세요.

Q3. 분양가가 비싼지 싼지 어떻게 판단하죠?
A3. 분양가 밴드(5.86~9.97억) 내에서 본인 선호 동·호의 실금액을 확정 → 옵션/이자 더해 총투자비 산출 → 인근 준신축 소형 실거래·임대료와 총액·현금흐름을 교차검증하세요.

결론(요약 전략)

실거주 ★★★★☆ : 트리플역세권·소형 효율, 도보 생활권 강함

투자 ★★★☆☆ : 32/47㎡ 임대 회전성 견조, 52㎡는 희소성 vs 총액부담

한 줄 : 47㎡ 중심으로 동·호 최적화 → 분양가 확정 즉시 총투자비 & 임대수익 이중 계산 → 환금성 기반의 ‘가격-가치’로 의사결정.