근린생활시설을 주거로 쓸 때 법적 리스크(용도변경/단속)
근린생활시설을 주거로 쓸 때 법적 리스크 (용도변경/단속)
목차
1. 근린생활시설의 정의
근린생활시설은 상가, 사무실, 음식점, 소규모 판매시설 등 주민 생활 편의를 위한 시설을 뜻합니다. 대표적으로 1종 근린생활시설(편의점, 미용실 등)과 2종 근린생활시설(학원, 병원, 일반음식점 등)로 나뉘며, 건축법상 주거용 건축물로 분류되지 않습니다.
그런데 최근에는 아파트값 상승과 주택 규제 강화로 인해 일부 투자자들이 근린생활시설을 불법적으로 주거용으로 전환하거나 임대하는 사례가 늘고 있습니다.
2. 불법 전용과 단속 리스크
근린생활시설을 주거용으로 불법 전용하는 경우, 가장 큰 리스크는 지자체 단속입니다. 건축법상 사용승인 용도와 실제 사용 용도가 다를 경우, 이행강제금이 부과되며, 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.
특히 화재·안전 설비 기준이 주택보다 낮은 경우가 많아, 안전사고 발생 시 임대인에게 민사·형사상 책임이 확대될 수 있습니다. 최근에는 불법 원룸·고시원 단속 강화로 인해 주거 전용 사례가 적발될 가능성이 높아졌습니다.
3. 용도변경 절차와 조건
근린생활시설을 합법적으로 주거용으로 전환하려면 용도변경 절차를 거쳐야 합니다. 관할 구청 건축과에 신청서를 제출하고, 구조·설비 요건을 충족해야 합니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 건폐율·용적률 규정 충족
- 채광·환기·방화 구조 요건 충족
- 주차장 확보 기준 충족
이 조건을 충족하지 못하면 용도변경 허가를 받기 어렵습니다. 특히 1층 상가를 원룸형 주택으로 바꾸려는 수요가 많지만, 법적으로 주차장 문제와 안전 설비 미비로 인해 거부되는 경우가 많습니다.
4. 세금 및 금융 리스크
근린생활시설은 주택이 아니므로, 주택수 산정에는 포함되지 않습니다. 따라서 다주택자 규제를 피하려는 목적으로 매입하는 경우가 있습니다. 그러나 실제로 주거용으로 사용하면 불법 전용에 따른 단속 위험이 존재합니다.
또한 대출 측면에서도 불리합니다. 주택담보대출이 아닌 상가 담보대출로 분류되어 금리가 높고, 대출 한도도 낮습니다. 취득세 또한 주택보다 높은 상업용 건물 기준이 적용됩니다.
5. 최근 시장 트렌드
최근 서울·수도권에서는 아파트 청약 규제와 높은 전세가율 때문에 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 신축 상가주택의 상가 층을 주거로 불법 임대하는 경우도 많습니다.
하지만 정부는 주거 안정과 안전 문제를 이유로 단속을 강화하고 있으며, 2025년에는 불법 건축물 단속 시스템이 AI 기반으로 확대될 예정이라 위험성이 커지고 있습니다.
6. Q&A
Q1. 근린생활시설을 불법으로 주거용으로 쓰면 어떤 처벌을 받나요?
A. 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 안전사고 발생 시 민사·형사 책임까지 발생할 수 있습니다.
Q2. 합법적으로 주거용으로 바꿀 수 있는 방법은 없나요?
A. 가능합니다. 다만 건폐율, 주차장, 방화·환기 요건 등 까다로운 기준을 모두 충족해야 하며, 관할 구청의 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
Q3. 세금 측면에서 유리한 점은 없나요?
A. 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 규제를 피할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 불법 주거 전용 시 세금 혜택보다 단속 리스크가 훨씬 크므로 권장되지 않습니다.
Q4. 대출은 어떤 차이가 있나요?
A. 주택담보대출이 아닌 상가 담보대출로 취급되어 금리가 높고 한도도 낮습니다. 금융적 메리트는 주택보다 떨어집니다.
7. 결론
근린생활시설은 주택 수에 포함되지 않아 규제 회피 수단으로 주목받기도 하지만, 불법 전용 시 단속·이행강제금·안전사고 리스크가 큽니다. 따라서 무턱대고 임대 수익만 보고 접근하기보다는, 합법적 용도변경 절차를 검토하거나 애초에 다른 투자 대안을 찾는 것이 바람직합니다.